Valdelagrana
270.000 - 640.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen über dem Durchschnitt der Gemeinde.
Strand
89.983
Einwohner
4.6%
Ausländische Einwohner
2.960 €
Ø €/m²
Aktualisiert 19.09.2026Woher unsere Daten kommen →
Leben in El Puerto de Santa María
El Puerto de Santa María ist eine Stadt mit etwa neunzigtausend Einwohnern an der Bucht von Cádiz, gelegen an der Bahnlinie Cercanías C1 zwischen Cádiz und Jerez. Die Gemeinde ist eine von dreien, in denen Weine der Herkunftsbezeichnung DO Jerez-Xérès-Sherry reifen müssen; lediglich Moscatel darf auch in Chipiona und Chiclana gelagert werden. Für Käufer ist jedoch vor allem die Marktdynamik entscheidend: Die von Idealista ausgewiesenen Angebotspreise pro Quadratmeter stiegen im Jahr bis Juli 2026 um fast ein Fünftel, lagen damit aber immer noch rund ein Zehntel unter dem Niveau von Cádiz.
Das Melderegister zählte zum 1. Januar 2025 89.983 Einwohner, davon 4.141 ausländische Staatsangehörige. Das ist weniger als jeder zwanzigste. Die größte Gruppe unter den Ausländern sind US-Amerikaner, die mit rund fünfhundert Personen etwa jeden achten stellen. Dieser Anteil bezieht sich auf die ausländische Bevölkerung, nicht auf die Gesamtbevölkerung der Stadt. Eine mehrheitlich von Amerikanern gebildete ausländische Gemeinschaft ist an dieser Küste ungewöhnlich, und es gibt keine zitierfähige Quelle, die dies erklärt. SIMA veröffentlicht nur die jeweils führende Nationalität.
Valdelagrana ist das teuerste Viertel und kostet pro Quadratmeter fast doppelt so viel wie El Juncal-Vallealto. Dort stiegen die Preise binnen eines Jahres um rund ein Fünftel, während sie in El Juncal-Vallealto sanken. Zwei wichtige Lücken bei den Daten sind zu beachten. Da es in der Gemeinde keine Wetterstation von AEMET gibt, wird keine Klimatabelle angezeigt. Außerdem ist nicht veröffentlicht, welches das zuständige Krankenhaus für die Einwohner ist.
Das Fazit
Ehrlich betrachtet, beide Seiten.
Die Vorteile sind echt. Die Nachteile auch. Beides zählt mehr, als jede Broschüre zugibt.
Dafür spricht
Funktionierender Bahnanschluss, tagesaktuell geprüft
Die Anzeigetafel von Adif am Bahnhof Puerto Santa María zeigte am 31. August 2026 fünfundzwanzig ankommende Züge der Linie Cercanías C1 aus Cádiz, Jerez de la Frontera und vom Aeropuerto de Jerez. Für die Strecke gab es keine Meldungen über Bauarbeiten oder Schienenersatzverkehr.
Günstigere Quadratmeterpreise als in der Stadt Cádiz
Der von Idealista für Juli 2026 ermittelte städtische Angebotspreis liegt etwa ein Zehntel unter dem der Stadt Cádiz. Der Stadtteil Centro liegt rund ein Viertel unter dem Durchschnitt von El Puerto, El Juncal-Vallealto sogar etwa ein Drittel darunter.
Eine der Städte für die Sherry-Reifung
Die Vorschriften der DO Jerez-Xérès-Sherry schreiben vor, dass die Reifung in Bodegas in Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María oder Sanlúcar de Barrameda erfolgen muss. Eine Ausnahme gilt für Moscatel-Weine, die auch in Chipiona und Chiclana de la Frontera ausgebaut werden dürfen. El Puerto liegt zudem im Anbaugebiet.
Flughafen Jerez an derselben Bahnlinie
Unter den in El Puerto ankommenden C1-Zügen befinden sich auch solche vom Aeropuerto de Jerez. Aena meldet für das Jahr 2025 32 Flugverbindungen ab Jerez und rund 885.000 Passagiere. Auf der undatierten Liste der Flugziele finden sich britische, deutsche und spanische Städte.
Vollständiges schulisches Angebot und lokale Gesundheitszentren
SIMA zählt für das Schuljahr 2023 bis 2024 42 Kindergärten, 25 Grundschulen, 19 weiterführende Schulen und 10 Gymnasien („bachillerato“), hinzu kommen Berufsschulen und Erwachsenenbildung. Für 2025 werden fünf Gesundheitszentren mit zwei Sprechstunden-Außenstellen („consultorios“) aufgeführt. Dies sind Zählungen pro Bildungsstufe, keine Gesamtzahl.
Dagegen spricht
Keine Wetterstation, daher keine Klimatabelle
AEMET betreibt keine „estacion principal“ in der Gemeinde. Die nächstgelegenen Stationen mit verfügbaren Daten befinden sich in Cádiz und am Flughafen Jerez. Wir übernehmen deren Normwerte nicht, weshalb auf dieser Seite keine Angaben zu Temperatur oder Niederschlag gemacht werden.
Referenzkrankenhaus nicht veröffentlicht
El Puerto gehört zum Gesundheitsbezirk Bahia de Cádiz-La Janda und zur „Zona Basica de Salud Puerto de Santa María“. Drei eingesehene EASP-Einträge von Gesundheitszentren enthielten keine Angabe zum Referenzkrankenhaus. Wir können daher nicht sagen, welches Krankenhaus für die Einwohner zuständig ist.
Für zwei von sechs Stadtteilen kein veröffentlichter Preis
Crevillet-Pinar Alto und Vistahermosa-Fuentebravia erscheinen in der Stadtteil-Auswahl von Idealista, weisen aber für Juli 2026 keinen Preis aus. Ein Käufer muss sich dort am städtischen Durchschnitt orientieren, der durch Valdelagrana nach oben verzerrt wird.
Ein dynamischer Markt, aber ohne flächendeckende Preissteigerungen
Der städtische Durchschnittswert stieg innerhalb eines Jahres um fast ein Fünftel, ebenso die Preise in Valdelagrana und Cuatro Pinos um jeweils etwa ein Fünftel. In El Juncal-Vallealto fielen sie im selben Zeitraum jedoch. Das Risiko besteht darin, den Durchschnittspreis für den falschen Stadtteil zu zahlen.
Nur Cercanías-Verkehr belegt, kein Fahrplan verfügbar
Jeder auf der Anzeigetafel verzeichnete Zug war ein C1. Weder Adif noch Renfe veröffentlichen in den von uns eingesehenen Quellen Taktfrequenzen, Fahrzeiten oder die ersten und letzten Verbindungen. Die am Bahnhof ausgehängten Öffnungszeiten beziehen sich auf das Gebäude, nicht auf den Zugverkehr.
Anmerkung der Redaktion
Wo Sie vielleicht besser aufgehoben sind
El Puerto de Santa María eignet sich für Käufer, die eine funktionierende spanische Stadt mit Bahnanschluss suchen, deren Einstiegspreise unter denen von Cádiz liegen und deren ausländische Gemeinschaft zu klein ist, um den Charakter des Ortes zu prägen. Es ist kein Ferienort. Der Markt hat sich innerhalb eines Jahres um fast ein Fünftel bewegt. Wer also einen ruhigeren Markt, das Flair eines Küstendorfes oder eine veröffentlichte Krankenhauszuweisung benötigt, sollte die Alternativen abwägen. Die Stadt Cádiz ist pro Quadratmeter teurer und verzeichnete im selben Jahr einen Preisanstieg von weniger als einem Zehntel. Sie verfügt über eine AEMET-Station, die Linien C1 und T1 sowie ein ausgewiesenes Referenzkrankenhaus, das Hospital Universitario Puerta del Mar. Jerez de la Frontera im Landesinneren ist pro Quadratmeter etwa ein Drittel günstiger als El Puerto, bietet neben der C1 auch Anbindungen an Larga Distancia- und Media Distancia-Züge und hat den Flughafen auf dem eigenen Gemeindegebiet. Conil de la Frontera ist etwa ein Viertel teurer, hat keinen Bahnhof und einen Ausländeranteil von etwa sieben Prozent, wobei Deutsche die größte Gruppe bilden. In Zahara de los Atunes, einem Ortsteil von Barbate, fielen die Angebotspreise im Laufe des Jahres leicht; auch hier gibt es keinen Bahnhof. Wenn Bahnanschluss und Preis die wichtigsten Kriterien sind, ist El Puerto eine gute Wahl.
El Puerto de Santa María auf der Karte
Lebensdaten
Immobilienmarkt
2.960 €
/m²
+18,5% im Jahresvergleich
Aktualisiert 31.08.2026
Anbindung
JEREZ FLUGHAFEN
Jerez · XRY
0+ Direktverbindungen
Direktflüge
AsturiasBarcelona-El PratBerlin-BrandenburgBilbaoBirminghamBrussels
Gemeinschaft
4.6%
Ausländische Einwohner
jährlicher Bevölkerungszensus des INE, nach Staatsangehörigkeit, 1. Januar 2025
Häufigste Staatsangehörigkeit unter ausländischen Einwohnern: Vereinigte Staaten, 12.1%
IECA/SIMA-Melderegister, nach Staatsangehörigkeit, 1. Januar 2025
Infrastruktur
0
Int. Schulen
Stadtteile von El Puerto de Santa María
Wo man wohnt und was in welcher Preisklasse zu erwarten ist.
Ctra Sanlúcar - Zona Cuatro Pinos
170.000 - 410.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen über dem städtischen Durchschnitt, und die Preisentwicklung entspricht dem städtischen Durchschnitt im Jahresvergleich.
Wohngebiet
Centro
170.000 - 390.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen unter dem Durchschnitt der Gemeinde.
ZentralHistorisch
El Juncal - Vallealto
140.000 - 330.000 €Richtpreise, unverbindlichDie Preise liegen unter dem städtischen Durchschnitt, und sie sind im Jahresvergleich gesunken, während sie im Rest der Stadt gestiegen sind.
Häufige Fragen zu El Puerto de Santa María
Ehrliche Antworten auf die Fragen, die Käufer wirklich stellen.
Gibt es einen Bahnhof in El Puerto de Santa María?+
Ja. Adif führt den Bahnhof Puerto Santa María mit dem Bahnhofscode 51400 an der Linie Cercanías C1 zwischen Cádiz und Jerez de la Frontera. Die Anzeigetafel zeigte am 31. August 2026 fünfundzwanzig ankommende Züge, allesamt C1, aus Cádiz, Jerez de la Frontera und vom Aeropuerto de Jerez. Die Strecke wurde also ohne Schienenersatzverkehr betrieben. Auf der Mitteilungsseite von Adif gab es keine Meldungen, die diesen Korridor betrafen. Taktfrequenzen, Fahrzeiten sowie erste und letzte Verbindungen werden in keiner der von uns eingesehenen Quellen veröffentlicht, weshalb wir dazu keine Angaben machen.
Welches ist die teuerste Gegend in El Puerto de Santa María?+
Gemäß den Daten vom Juli 2026 ist das Valdelagrana. Die Quadratmeterpreise liegen hier etwa ein Viertel über dem städtischen Durchschnitt und sind fast doppelt so hoch wie in El Juncal-Vallealto, dem günstigsten Stadtteil mit Preisangabe. Valdelagrana verzeichnete mit einem Anstieg von etwa einem Fünftel auch die stärkste Preisentwicklung im Jahresvergleich, während El Juncal-Vallealto als einziger Stadtteil mit Preisangabe einen Rückgang verzeichnete. Centro und Carretera Sanlúcar-Zona Cuatro Pinos liegen unter dem städtischen Durchschnitt. Zwei weitere Stadtteile, Crevillet-Pinar Alto und Vistahermosa-Fuentebravia, werden zwar gelistet, aber ohne Preisangabe.
Welches Krankenhaus ist für El Puerto de Santa María zuständig?+
Die Zuweisung ist nicht veröffentlicht. Die Karte der Primärversorgung des SAS ordnet die Stadt dem „Distrito de Atencion Primaria Bahia de Cádiz-La Janda“ und der „Zona Basica de Salud Puerto de Santa María“ zu. Die EASP-Einträge für drei lokale Gesundheitszentren, Casa del Mar, Doctor Federico Rubio und Puerto de Santa María Sur, enthalten zwar den Bezirk und die Zone, lassen aber das Feld für das Referenzzentrum leer. SIMA zählt für 2025 fünf Gesundheitszentren und zwei „consultorios“. Wir benennen kein Krankenhaus allein aufgrund der räumlichen Nähe.
Wie ist das Klima in El Puerto de Santa María?+
Wir können Ihnen keine Zahlen nennen. AEMET veröffentlicht Klimanormwerte nur für seine „estaciones principales“, und keine davon befindet sich in dieser Gemeinde. Die Stationen mit verfügbaren Daten in der Provinz Cádiz sind Cádiz, der Flughafen Jerez de la Frontera und Tarifa. Die Normwerte eines Nachbarortes zu übernehmen, würde eine Zahl auf die Seite bringen, die nicht für El Puerto gilt, daher lassen wir die Klimatabelle weg. Wenn Sie Daten für einen bestimmten Zweck benötigen, sind die Seiten der Wetterstationen von Cádiz und des Flughafens Jerez die nächstgelegenen veröffentlichten Quellen.
Wie viele ausländische Einwohner leben in El Puerto de Santa María?+
Das Einwohnermelderegister („padron“) zählte am 1. Januar 2025 4.141 ausländische Staatsangehörige bei 89.983 Einwohnern, also weniger als jeder zwanzigste. Die größte Gruppe sind Staatsbürger der Vereinigten Staaten, die mit rund fünfhundert Personen etwa jeden achten ausländischen Einwohner ausmachen. Dieser Anteil bezieht sich auf die ausländische Bevölkerung, nicht auf die Gesamtbevölkerung der Stadt. SIMA veröffentlicht auf Gemeindeebene nur die größte Nationalität, sodass wir nicht sagen können, welche an zweiter Stelle steht. Keine uns bekannte Quelle erklärt, warum Amerikaner hier die größte Gruppe bilden.
Gibt es internationale oder britische Schulen in El Puerto de Santa María?+
Es wurde keine aus einer benannten Quelle identifiziert, und die Recherche wurde nicht abgeschlossen. Wir behaupten daher weder, dass es eine gibt, noch dass es keine gibt. Veröffentlicht ist die Zählung der Einrichtungen durch SIMA für das Jahr 2023 bis 2024: 42 Kindergärten, 25 Grundschulen, 19 obligatorische Sekundarschulen, 10 Gymnasien („bachillerato“), 8 mittlere und 9 höhere Berufsbildungszentren sowie 10 Erwachsenenbildungszentren. Eine Einrichtung, die mehrere Stufen anbietet, kann auf jeder Stufe mitgezählt werden, sodass sich diese Zahlen nicht zu einer Gesamtzahl von Schulen addieren lassen.
Welcher Flughafen bedient El Puerto de Santa María?+
Der Flughafen Jerez, der in der Nachbargemeinde Jerez de la Frontera liegt und über einen Bahnhof an der Linie Cercanías C1 verfügt. Züge vom Aeropuerto de Jerez erschienen am 31. August 2026 auf der Anzeigetafel in El Puerto. Aena meldet für 2025 32 Flugrouten und etwa 885.000 Passagiere, ein Rückgang gegenüber 950.000 im Jahr 2024. Die undatierte Zielort-Seite listet London Gatwick, London Stansted, Manchester, Birmingham, Leeds Bradford, Madrid, Barcelona und mehrere deutsche Städte auf. Wir geben keine Fahrzeit von El Puerto an.
Ist El Puerto de Santa María wirklich eine Sherry-Stadt?+
Ja, rechtlich gesehen. Das „pliego de condiciones“ der DO Jerez-Xérès-Sherry vom 8. August 2013 legt fest, dass geschützte Weine in Bodegas in Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María oder Sanlúcar de Barrameda reifen müssen. Derselbe Abschnitt fügt hinzu, dass Weine der Sorte Moscatel auch in Chipiona und Chiclana de la Frontera ausgebaut werden dürfen, die Abgrenzung ist also weniger klar, als die Geschichte der drei Städte vermuten lässt. El Puerto liegt zudem im weiteren Anbaugebiet. Der DOP-Eintrag des Ministeriums veröffentlicht keine Daten zur Rebfläche, zur Anzahl der Bodegas oder zum Produktionsvolumen, sodass wir die wirtschaftliche Bedeutung des Sherrys für die Region nicht beziffern können.
Was sind die Kosten für den Kauf von Immobilien in El Puerto de Santa María?+
Beim Kauf einer Immobilie in El Puerto de Santa María rechnen Sie mit Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 %, plus etwa 3-4 % für Notar, Grundbuch und Anwalt. Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer. Auf dem Festland und den Balearen zahlen Neubauten 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus AJD-Beurkundungssteuer anstelle der ITP. Die Grunderwerbsteuer legt Andalucía fest, nicht der Staat, und für Hauptwohnsitze sowie jüngere Käufer können reduzierte Sätze gelten.
Was sind die laufenden Kosten für den Besitz von Immobilien in El Puerto de Santa María?+
Jährliche Immobilienbesitzkosten in El Puerto de Santa María umfassen IBI (Grundsteuer) von 0,4-1,1% des Katasterwerts, Gemeinschaftsgebühren (für Wohnungen), Müllabfuhrsteuer (basura), Nebenkosten und Gebäudeversicherung. Planen Sie etwa 2-4% des Immobilienwerts pro Jahr für alle laufenden Kosten ein. Die IBI setzt die Stadtverwaltung von El Puerto de Santa María innerhalb einer staatlichen Bandbreite fest, sie ist also kommunal und nicht regional.
Welche Steuern zahle ich beim Verkauf von Immobilien in El Puerto de Santa María?+
Beim Verkauf von Immobilien in El Puerto de Santa María zahlen Sie Kapitalertragsteuer (plusvalía) auf den Gewinn zu Sätzen von 19-26% je nach Gewinnhöhe. Nicht-Residenten haben 3% des Verkaufspreises bei Abschluss einbehalten. Sie können auch kommunale Kapitalertragsteuer zahlen. Hauptwohnsitzbefreiungen können für Residenten über 65 Jahre gelten. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn ist staatlich und in Andalucía identisch zum Rest Spaniens. Die Plusvalia municipal legt die Stadtverwaltung von El Puerto de Santa María fest und kennt seit der Reform von 2021 zwei Berechnungsmethoden, fragen Sie Ihren Anwalt, welche günstiger ist.
Kann ich durch einen Immobilienkauf in Spanien noch ein Golden Visa erhalten?+
Nein. Spanien hat den Investitionsweg über Immobilien im April 2025 abgeschafft, ein Kauf in El Puerto de Santa María führt also nicht mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis. Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die in Spanien leben möchten, beantragen einen eigenen Aufenthaltstitel, meist das Nicht-Erwerbsvisum (Einkommensnachweis und private Krankenversicherung) oder das Visum für digitale Nomaden (Fernarbeit für nicht-spanische Kunden). Klären Sie vor dem Kauf mit einem Anwalt für Aufenthaltsrecht, welcher Weg für Sie passt.
Grunderwerbsteuersätze mit Stand August 2026. Die Sätze werden je autonomer Region festgelegt und ändern sich. Lassen Sie die aktuellen Werte vor Ihrer Kalkulation von einem spanischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.
Ehrliche Ortsratgeber
Vor- und Nachteile jedes Ortes, mit belegten Daten zu Preisen, Klima und Kosten.
Ihr eigenes kostenloses Dashboard
Ihre Immobiliensuche, gespeicherte Städte, ein Hypothekenrechner und ein Schritt-für-Schritt-Kaufratgeber, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Makler und Eigentümer kommen auf Sie zu
Lokale Makler, die Ihre Sprache sprechen, und Eigentümer, die ihr eigenes Haus verkaufen, kontaktieren Sie zu Immobilien, die zu Ihrer Suche passen.
Sie behalten die Kontrolle
Makler und Eigentümer fragen zuerst an. Ihre Kontaktdaten werden nur mit den Personen geteilt, die Sie annehmen.
Leitfaden für ausländische Käufer
Neu beim Immobilienkauf in Spanien?
Unser umfassender Leitfaden behandelt alles, was ausländische Käufer wissen müssen - von NIE-Nummern bis zu Hypotheken und rechtlichen Anforderungen.
Hypothekenrechner
Berechnen Sie Ihre Spanische Hypothek
Nutzen Sie unseren kostenlosen Hypothekenrechner, um monatliche Zahlungen zu schätzen, Kreditszenarien zu vergleichen und die wahren Kosten des Kaufs in Spanien zu verstehen.