Valdelagrana
270.000 - 640.000 €Precios indicativosEl precio se sitúa por encima del valor de referencia municipal.
Playa
89.983
Población
4.6%
Residentes extranjeros
2.960 €
Media €/m²
Actualizado 19 sept 2026Como obtenemos los datos →
Vivir en El Puerto de Santa María
El Puerto de Santa María es una ciudad de unos noventa mil habitantes en la bahía de Cádiz, en la línea C1 de Cercanías entre Cádiz y Jerez. Es uno de los tres municipios donde deben criarse los vinos de la D. O. Jerez-Xérès-Sherry, si bien el moscatel también puede envejecer en Chipiona y Chiclana. Para un comprador, lo que más importa es el ritmo del mercado: el precio de venta por metro cuadrado subió casi un quinto en el año hasta julio de 2026, pero se mantiene en torno a un diez por ciento por debajo del de Cádiz capital.
El padrón municipal registraba 89.983 habitantes a 1 de enero de 2025, de los que 4.141 eran extranjeros: menos de uno de cada veinte. La nacionalidad mayoritaria es la estadounidense, con unas quinientas personas, que suponen aproximadamente uno de cada ocho residentes foráneos. Es un porcentaje de la población extranjera, no del total del municipio. Una comunidad extranjera liderada por estadounidenses es poco común en esta costa, una particularidad sin explicación documentada, pues las estadísticas solo desglosan la nacionalidad principal.
Valdelagrana es la zona más cara, casi el doble por metro cuadrado que El Juncal-Vallealto, y su precio subió en torno a un quinto en un año; el de El Juncal-Vallealto, en cambio, bajó. Hay dos carencias a tener en cuenta: el municipio no tiene estación de la AEMET, por lo que no se muestra tabla climática, y tampoco se publica la asignación del hospital de referencia.
El veredicto
Con honestidad, las dos caras.
Lo bueno es real. Lo malo también. Ambas cosas importan más de lo que admite cualquier folleto.
A favor
Una conexión ferroviaria funcional, comprobada en el día
El panel de llegadas de la estación de Puerto Santa María en la web de Adif, consultado el 31 de agosto de 2026, mostraba veinticinco llegadas de la línea C1 de Cercanías procedentes de Cádiz, Jerez de la Frontera y el Aeropuerto de Jerez. No se aplicaba ningún aviso de obras o de servicio sustitutorio por autobús a la línea.
Más económico por metro cuadrado que Cádiz capital
El precio de salida municipal en Idealista en julio de 2026 se sitúa en torno a una décima parte por debajo del de Cádiz capital. El distrito Centro está aproximadamente una cuarta parte por debajo de la media de El Puerto, y El Juncal-Vallealto, en torno a una tercera parte por debajo.
Una de las ciudades de crianza del jerez
La normativa de la D.O. Jerez-Xérès-Sherry exige que la crianza se realice en bodegas situadas en Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María o Sanlúcar de Barrameda. Existe una excepción: los vinos de la variedad Moscatel también pueden envejecer en Chipiona y Chiclana de la Frontera. El Puerto también se encuentra dentro de la zona de producción.
El aeropuerto de Jerez está en la misma línea de tren
Entre las llegadas de la línea C1 a El Puerto se incluyen trenes procedentes del Aeropuerto de Jerez. Aena informa de 32 rutas desde Jerez en 2025 y unos 885.000 pasajeros ese año, con destinos británicos, alemanes y españoles en su lista sin fecha.
Oferta educativa completa y centros de salud locales
Para el curso 2023-2024, el SIMA contabiliza 42 centros de infantil, 25 de primaria, 19 de secundaria y 10 de bachillerato, además de centros de formación profesional y de educación para adultos. En 2025, registra cinco centros de salud y dos consultorios. Estas cifras son por nivel educativo, no un total de edificios.
En contra
Sin estación meteorológica, por lo que no hay tabla climática
La AEMET no tiene ninguna estación principal en el municipio. Las estaciones con datos más cercanas están en Cádiz y en el aeropuerto de Jerez, y no utilizamos sus valores normales, por lo que en esta página no figuran datos de temperatura ni de precipitaciones.
El hospital de referencia no está publicado
El Puerto se encuentra en el distrito de atención primaria Bahía de Cádiz-La Janda, Zona Básica de Salud Puerto de Santa María. Se consultaron tres registros de atención primaria de la EASP y ninguno de ellos indica un hospital de referencia, por lo que no podemos afirmar qué hospital atiende a los residentes.
Dos de los seis distritos no tienen precio publicado
Crevillet-Pinar Alto y Vistahermosa-Fuentebravia aparecen en el selector de distritos de Idealista, pero no muestran precio para julio de 2026. Un comprador en estas zonas solo dispone de la media municipal, que se ve arrastrada al alza por Valdelagrana.
Un mercado rápido que no sube en todas partes
La cifra municipal subió casi una quinta parte en un año, y Valdelagrana y Cuatro Pinos subieron aproximadamente una quinta parte cada uno, pero El Juncal-Vallealto bajó en el mismo periodo. El riesgo es pagar la media por un distrito equivocado.
Solo hay constancia de Cercanías, y no de horarios
Todos los trenes en el panel de la estación eran de la línea C1. Ni Adif ni Renfe publican frecuencias, tiempos de viaje o los primeros y últimos trenes en ninguna de las fuentes consultadas. Además, el horario impreso de la estación se refiere al edificio, no al paso de los trenes.
Nota del editor
Dónde podrías estar mejor que aquí
El Puerto de Santa María es una buena opción para quien busque una ciudad española activa y con conexión ferroviaria, un precio de entrada inferior al de Cádiz capital y una comunidad extranjera lo bastante reducida como para no marcar el carácter del lugar. No es un destino puramente turístico. El mercado subió casi una quinta parte en un año, así que quien necesite un mercado más pausado, un ambiente de pueblo costero o conocer la asignación de su hospital de referencia debería sopesar las alternativas. Cádiz capital tiene un precio por metro cuadrado más alto y subió menos de una décima parte durante el año; además, cuenta con una estación de la AEMET, las líneas C1 y T1 y un hospital de referencia publicado, el Hospital Universitario Puerta del Mar. Jerez de la Frontera, en el interior, es aproximadamente una tercera parte más barato por metro cuadrado que El Puerto, dispone de trenes de Larga Distancia y Media Distancia además de la línea C1 y el aeropuerto se encuentra dentro de su término municipal. Conil de la Frontera es en torno a una cuarta parte más caro, no tiene estación de tren y aproximadamente siete de cada cien residentes son extranjeros, con los alemanes como nacionalidad principal. Zahara de los Atunes, una pedanía de Barbate, vio cómo sus precios de salida bajaban ligeramente a lo largo del año y tampoco tiene estación. Si el tren y el precio son los factores decisivos, El Puerto de Santa María se mantiene como una opción muy competitiva.
El Puerto de Santa María en el mapa
Datos de vida
Mercado inmobiliario
2.960 €
/m²
+18,5% interanual
Actualizado 31 ago 2026
Accesos
JEREZ AEROPUERTO
Jerez · XRY
0+ rutas directas
Destinos directos
AsturiasBarcelona-El PratBerlin-BrandenburgBilbaoBirminghamBrussels
Comunidad
4.6%
Residentes extranjeros
Censo Anual de Población del INE, criterio de nacionalidad, 1 de enero de 2025
Nacionalidad principal entre los residentes extranjeros: Estados Unidos, 12.1%
padrón municipal IECA/SIMA, criterio de nacionalidad, 1 de enero de 2025
Servicios
0
Colegios int.
Barrios de El Puerto de Santa María
Dónde vivir y qué esperar en cada rango de precio.
Ctra Sanlúcar - Zona Cuatro Pinos
170.000 - 410.000 €Precios indicativosSu precio es superior al del municipio, y evoluciona al mismo ritmo que el municipio en el último año.
Residencial
Centro
170.000 - 390.000 €Precios indicativosEl precio está por debajo del valor medio municipal.
CéntricoHistórico
El Juncal - Vallealto
140.000 - 330.000 €Precios indicativosSu precio es inferior al del municipio, y baja de precio en el último año, mientras que el del municipio subió.
Preguntas frecuentes de El Puerto de Santa María
Respuestas honestas a lo que de verdad preguntan los compradores.
¿Hay estación de tren en El Puerto de Santa María?+
Sí. Adif incluye Puerto Santa María, con el código de estación 51400, en la línea C1 de Cercanías entre Cádiz y Jerez de la Frontera. Su panel de llegadas, consultado el 31 de agosto de 2026, mostraba veinticinco llegadas, todas de la C1, desde Cádiz, Jerez de la Frontera y el Aeropuerto de Jerez, lo que confirma que la línea operaba por ferrocarril sin sustitución por autobús. La página de avisos de Adif no recogía ninguna incidencia que afectara al corredor. Las frecuencias, los tiempos de trayecto y los primeros y últimos servicios no se publican en ninguna de las fuentes que hemos consultado, por lo que no los indicamos.
¿Cuál es la zona más cara de El Puerto de Santa María?+
Valdelagrana, según los datos de julio de 2026. Se sitúa en torno a una cuarta parte por encima de la media municipal por metro cuadrado y casi duplica el precio de El Juncal-Vallealto, el distrito con precio más bajo. Valdelagrana fue también el que más subió a lo largo del año, aproximadamente una quinta parte, mientras que El Juncal-Vallealto fue el único de los distritos con precio que bajó. Centro y Carretera Sanlúcar-Zona Cuatro Pinos se encuentran por debajo de la media municipal. Otros dos distritos, Crevillet-Pinar Alto y Vistahermosa-Fuentebravia, aparecen en la lista pero no tienen precio.
¿Qué hospital corresponde a El Puerto de Santa María?+
La asignación no está publicada. El mapa de atención primaria del SAS sitúa la ciudad en el Distrito de Atención Primaria Bahía de Cádiz-La Janda y en la Zona Básica de Salud Puerto de Santa María. Los registros de la EASP para tres centros de atención primaria locales (Casa del Mar, Doctor Federico Rubio y Puerto de Santa María Sur) indican el distrito y la zona, pero dejan en blanco el campo del centro de referencia. El SIMA contabiliza cinco centros de salud y dos consultorios en 2025. No nombramos un hospital basándonos únicamente en la proximidad.
¿Cómo es el clima en El Puerto de Santa María?+
No podemos ofrecerle cifras. La AEMET solo publica los valores climáticos normales de sus estaciones principales, y no hay ninguna en este municipio. Las estaciones con datos en la provincia de Cádiz son las de Cádiz, el aeropuerto de Jerez de la Frontera y Tarifa. Tomar prestados los valores de una localidad vecina supondría publicar un dato que no corresponde a El Puerto, por lo que omitimos la tabla climática. Si necesita los datos para un fin concreto, las páginas de las estaciones de Cádiz y del aeropuerto de Jerez son las fuentes publicadas más cercanas.
¿Cuántos residentes extranjeros viven en El Puerto de Santa María?+
El padrón a 1 de enero de 2025 registraba 4.141 extranjeros de un total de 89.983 residentes, menos de uno de cada veinte. La nacionalidad mayoritaria es la estadounidense, que constituye aproximadamente uno de cada ocho residentes extranjeros, lo que equivale a unas quinientas personas. Esta fracción se refiere a la población extranjera, no a la totalidad de la ciudad. A nivel municipal, el SIMA solo publica la nacionalidad principal, por lo que no podemos decir cuál es la segunda. Ninguna fuente que podamos citar explica por qué los estadounidenses son el grupo mayoritario aquí.
¿Hay colegios internacionales o británicos en El Puerto de Santa María?+
No se ha identificado ninguno a partir de una fuente específica, y la búsqueda no se llevó a término, por lo que no afirmamos ni que los haya ni que no. Lo que sí está publicado es el recuento de centros del SIMA para el curso 2023-2024: 42 de infantil, 25 de primaria, 19 de secundaria obligatoria, 10 de bachillerato, 8 de formación profesional de grado medio, 9 de grado superior y 10 centros de educación para adultos. Un centro que ofrezca varios niveles puede contabilizarse en cada uno de ellos, por lo que estas cifras no se pueden sumar para obtener un número total de colegios.
¿Qué aeropuerto da servicio a El Puerto de Santa María?+
El aeropuerto de Jerez, que se encuentra en el municipio vecino de Jerez de la Frontera y tiene una estación en la línea C1 de Cercanías. El 31 de agosto de 2026 aparecían trenes procedentes del Aeropuerto de Jerez en el panel de llegadas de El Puerto. Aena informa de 32 rutas en 2025 y unos 885.000 pasajeros, una cifra inferior a los 950.000 de 2024. Su página de destinos, sin fecha, enumera Londres Gatwick, Londres Stansted, Mánchester, Birmingham, Leeds Bradford, Madrid, Barcelona y varias ciudades alemanas. No indicamos el tiempo de trayecto desde El Puerto.
¿Es El Puerto de Santa María realmente una ciudad del jerez?+
Sí, legalmente. El pliego de condiciones de la D.O. Jerez-Xérès-Sherry, con fecha de 8 de agosto de 2013, establece que los vinos protegidos deben envejecer en bodegas situadas en Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María o Sanlúcar de Barrameda. Ese mismo apartado añade que los vinos de la variedad Moscatel también pueden envejecer en Chipiona y Chiclana de la Frontera, por lo que el límite es menos nítido de lo que sugiere la historia de las tres ciudades. El Puerto también se encuentra en la zona de producción más amplia. El registro de la DOP del ministerio no publica la superficie de viñedo, el número de bodegas ni el volumen de producción, por lo que no podemos dimensionar el peso del jerez en la economía local.
¿Cuáles son los costos de comprar propiedad en El Puerto de Santa María?+
Al comprar una propiedad en El Puerto de Santa María, presupuesta el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) del 7 %, más aproximadamente un 3-4 % en gastos de notaría, registro de la propiedad y honorarios legales. La comisión de la agencia normalmente la paga el vendedor. En la península y Baleares, las viviendas de obra nueva pagan IVA del 10 % más actos jurídicos documentados en lugar del ITP. El impuesto de transmisiones lo fija Andalucía, no el Estado, y pueden aplicarse tipos reducidos en vivienda habitual y para compradores jóvenes.
¿Cuáles son los costos continuos de poseer propiedad en El Puerto de Santa María?+
Los costos anuales de propiedad en El Puerto de Santa María incluyen IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) del 0,4-1,1% del valor catastral, cuotas comunitarias (para apartamentos), impuesto de basura, facturas de servicios públicos y seguro de propiedad. Presupuesta aproximadamente el 2-4% del valor de la propiedad por año para todos los costos corrientes. El IBI lo fija el ayuntamiento de El Puerto de Santa María dentro de una banda estatal, por lo que es municipal y no regional.
¿Qué impuestos pago al vender propiedad en El Puerto de Santa María?+
Al vender propiedad en El Puerto de Santa María, pagas impuesto sobre ganancias de capital (plusvalía) sobre el beneficio a tasas del 19-26% según el monto de la ganancia. Los no residentes tienen el 3% del precio de venta retenido en la finalización. También puedes pagar impuesto municipal sobre plusvalía. Pueden aplicar exenciones de residencia principal para residentes mayores de 65 años. La ganancia patrimonial tributa a nivel estatal, así que en Andalucía es igual que en el resto de España. La plusvalía municipal la fija el ayuntamiento de El Puerto de Santa María y desde la reforma de 2021 tiene dos métodos de cálculo, así que pregunta a tu abogado cuál te conviene.
¿Puedo seguir obteniendo la Golden Visa comprando una propiedad en España?+
No. España suprimió la vía de inversión inmobiliaria de la Golden Visa en abril de 2025, por lo que comprar en El Puerto de Santa María ya no da derecho a residencia. Los compradores de fuera de la UE que quieran vivir en España deben solicitar un permiso aparte, normalmente el visado no lucrativo (prueba de ingresos y seguro médico privado) o el visado de nómada digital (trabajo remoto para clientes no españoles). Consulta con un abogado de extranjería qué vía te corresponde antes de comprar.
Tipos del impuesto de transmisiones a agosto de 2026. Los tipos los fija cada comunidad autónoma y cambian. Confirma las cifras actuales con un abogado o asesor fiscal español antes de hacer tus cálculos.
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