Valdelagrana
270.000 - 640.000 €Prix indicatifsSon prix est supérieur à la moyenne municipale.
Plage
89.983
Population
4.6%
Résidents étrangers
2 960 €
Moy. €/m²
Mis à jour 19 sept. 2026L'origine de nos donnees →
Vivre à El Puerto de Santa María
El Puerto de Santa María est une ville d'environ quatre-vingt-dix mille habitants située dans la baie de Cádiz, sur la ligne C1 du Cercanías entre Cádiz et Jerez. C'est l'une des trois communes où les vins de l'appellation d'origine (DO) Jerez-Xérès-Sherry doivent obligatoirement être élevés, même si le Moscatel peut aussi vieillir à Chipiona et à Chiclana. Pour un acheteur, l'essentiel est ailleurs : le rythme du marché. Le prix au mètre carré affiché sur Idealista a grimpé de près d'un cinquième sur l'année jusqu'à juillet 2026, tout en restant inférieur d'environ un dixième à celui de la ville de Cádiz.
Le registre municipal (padron) recensait 89 983 résidents au 1er janvier 2025, dont 4 141 étrangers, soit moins d'une personne sur vingt. Parmi cette population étrangère, la nationalité la plus représentée est américaine : elle constitue environ un résident étranger sur huit, soit près de cinq cents personnes. Cette proportion s'entend bien sûr au sein de la population étrangère, et non de l'ensemble de la ville. Une communauté étrangère à dominante américaine est un fait rare sur ce littoral, qu'aucune source citable n'explique. SIMA ne publie d'ailleurs que la nationalité principale.
Valdelagrana est le quartier le plus cher, avec un prix au mètre carré presque deux fois plus élevé que celui d'El Juncal-Vallealto. Son prix a progressé d'environ un cinquième en un an, tandis que celui d'El Juncal-Vallealto baissait. Deux informations importantes font toutefois défaut : la commune ne disposant d'aucune station météo AEMET, nous ne publions pas de tableau climatique, et l'affectation à un hôpital de référence n'est pas communiquée.
Le verdict
Honnêtement, les deux faces.
Les avantages sont réels. Les inconvénients aussi. Les deux comptent plus qu'aucune brochure ne l'admet.
Les arguments pour
Une liaison ferroviaire fonctionnelle, vérifiée le jour même
Le tableau des arrivées de la gare de Puerto Santa María, consulté sur le site d'Adif le 31 août 2026, affichait vingt-cinq arrivées de trains Cercanías C1 en provenance de Cádiz, Jerez de la Frontera et de l'Aeropuerto de Jerez. Aucun avis de travaux ou de service de substitution par autocar ne concernait la ligne.
Un prix au mètre carré inférieur à celui de Cádiz
En juillet 2026, le prix affiché au niveau municipal sur Idealista est environ un dixième inférieur à celui de Cádiz. Le quartier de Centro est approximativement un quart en dessous de la moyenne d'El Puerto, et El Juncal-Vallealto environ un tiers en dessous.
L'une des villes d'élevage du xérès
Le cahier des charges de la DO Jerez-Xérès-Sherry impose que l'élevage se fasse dans des bodegas situées à Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María ou Sanlúcar de Barrameda, à une exception près : les vins de Moscatel peuvent aussi être élevés à Chipiona et Chiclana de la Frontera. El Puerto se trouve également dans la zone de production.
L'aéroport de Jerez est sur la même ligne de train
Les arrivées de la ligne C1 à El Puerto incluent des trains en provenance de l'Aeropuerto de Jerez. Pour 2025, Aena fait état de 32 liaisons depuis Jerez et d'environ 885 000 passagers cette année-là, avec des destinations britanniques, allemandes et espagnoles sur sa liste non datée.
Une offre scolaire complète et des centres de santé locaux
Pour 2023-2024, SIMA dénombre 42 centres pour la petite enfance, 25 pour le primaire, 19 pour le secondaire et 10 pour le bachillerato, ainsi que des établissements de formation professionnelle et pour adultes. En 2025, on compte cinq centres de santé et deux consultorios. Ces chiffres correspondent aux niveaux d'enseignement et ne représentent pas un total d'établissements.
Les arguments contre
Pas de station météo, donc pas de tableau climatique
L'AEMET n'a pas d'« estacion principal » dans la municipalité. Les stations avec historique les plus proches sont à Cádiz et à l'aéroport de Jerez, et nous n'empruntons pas leurs normales climatiques ; par conséquent, aucun chiffre de température ou de pluviométrie n'apparaît sur cette page.
L'hôpital de référence n'est pas publié
El Puerto se trouve dans le district de soins primaires de Bahia de Cádiz-La Janda, Zona Basica de Salud Puerto de Santa María. Les trois dossiers de soins primaires de l'EASP que nous avons consultés n'indiquent aucun hôpital de référence, nous ne pouvons donc pas préciser quel établissement dessert les résidents.
Deux des six quartiers n'ont pas de prix publié
Crevillet-Pinar Alto et Vistahermosa-Fuentebravia figurent dans le sélecteur de quartiers d'Idealista mais n'affichent aucun prix pour juillet 2026. Un acheteur intéressé par l'un de ces secteurs ne peut se référer qu'à la moyenne municipale, tirée vers le haut par Valdelagrana.
Un marché rapide mais dont la hausse n'est pas uniforme
Le chiffre municipal a augmenté de près d'un cinquième en un an, et ceux de Valdelagrana et de Cuatro Pinos d'environ un cinquième chacun, mais celui d'El Juncal-Vallealto a baissé sur la même période. Le risque est de payer le prix moyen pour le mauvais quartier.
Seul le service Cercanías est attesté, sans horaire publié
Chaque train sur le tableau des arrivées était un C1. Ni Adif ni Renfe ne publient les fréquences, les temps de trajet ou les horaires des premiers et derniers trains sur les documents que nous avons consultés. Les heures d'ouverture affichées en gare sont celles du bâtiment, pas celles des trains.
Note de la rédaction
Là où vous seriez peut-être mieux ailleurs
El Puerto de Santa María conviendra à un acheteur qui recherche une ville espagnole active avec une gare, un prix d'entrée inférieur à celui de Cádiz, et une communauté étrangère trop restreinte pour y imposer sa marque. Ce n'est pas une station balnéaire. Le marché a progressé de près d'un cinquième en un an : quiconque recherche un marché plus calme, une ambiance de village côtier ou une affectation hospitalière publiée devrait considérer les alternatives. La ville de Cádiz est plus chère au mètre carré et a connu une hausse de moins d'un dixième sur l'année ; elle dispose d'une station AEMET, des lignes C1 et T1, et d'un hôpital de référence publié, l'Hospital Universitario Puerta del Mar. Jerez de la Frontera, dans les terres, est environ un tiers moins chère au mètre carré qu'El Puerto, possède des trains Larga Distancia et Media Distancia en plus de la ligne C1, et son aéroport se trouve sur son territoire municipal. Conil de la Frontera est environ un quart plus chère, n'a pas de gare, et près de sept résidents sur cent sont étrangers, majoritairement allemands. Zahara de los Atunes, une localité de la commune de Barbate, a vu ses prix affichés baisser légèrement sur l'année et n'a pas non plus de gare. Si le train et le prix sont vos critères principaux, El Puerto reste une option très valable.
El Puerto de Santa María sur la carte
Données de vie
Marché immobilier
2 960 €
/m²
+18,5% sur un an
Mis à jour 31 août 2026
Accès
JEREZ AÉROPORT
Jerez · XRY
0+ liaison directe
Vols directs
AsturiasBarcelona-El PratBerlin-BrandenburgBilbaoBirminghamBrussels
Communauté
4.6%
Résidents étrangers
recensement annuel de la population de l'INE, critère de nationalité, 1 janvier 2025
Nationalité la plus représentée parmi les résidents étrangers: États-Unis, 12.1%
registre municipal IECA/SIMA, critère de nationalité, 1 janvier 2025
Équipements
0
Écoles int.
Quartiers de El Puerto de Santa María
Où vivre et à quoi s'attendre selon le budget.
Ctra Sanlúcar - Zona Cuatro Pinos
170.000 - 410.000 €Prix indicatifsSon prix est supérieur au prix demandé moyen de la commune, et il évolue au même rythme que la commune sur l'année.
Résidentiel
Centro
170.000 - 390.000 €Prix indicatifsSon prix est inférieur à la moyenne municipale.
CentralHistorique
El Juncal - Vallealto
140.000 - 330.000 €Prix indicatifsSon prix est inférieur au prix demandé moyen de la commune, et il est en baisse sur l'année alors que la commune a connu une hausse.
Questions fréquentes sur El Puerto de Santa María
Des réponses honnêtes aux questions que les acheteurs posent vraiment.
Y a-t-il une gare à El Puerto de Santa María ?+
Oui. Adif répertorie Puerto Santa María, code de gare 51400, sur la ligne C1 du réseau Cercanías entre Cádiz et Jerez de la Frontera. Son tableau des arrivées, consulté le 31 août 2026, affichait vingt-cinq arrivées, toutes de la ligne C1, en provenance de Cádiz, de Jerez de la Frontera et de l'Aeropuerto de Jerez, confirmant que la ligne fonctionnait normalement, sans substitution par autocar. La page d'avis d'Adif ne signalait aucune perturbation sur ce corridor. Les fréquences, les temps de trajet et les horaires des premiers et derniers services ne sont publiés sur aucun document que nous ayons pu lire, nous ne les indiquons donc pas.
Quel est le quartier le plus cher d'El Puerto de Santa María ?+
Valdelagrana, d'après les chiffres de juillet 2026. Son prix au mètre carré est environ un quart au-dessus de la moyenne municipale et presque le double de celui d'El Juncal-Vallealto, le quartier coté le moins cher. C'est aussi Valdelagrana qui a le plus augmenté sur l'année, d'environ un cinquième, tandis qu'El Juncal-Vallealto était le seul quartier coté à enregistrer une baisse. Centro et Carretera Sanlúcar-Zona Cuatro Pinos se situent en dessous de la moyenne municipale. Deux autres quartiers, Crevillet-Pinar Alto et Vistahermosa-Fuentebravia, sont répertoriés mais n'affichent aucun prix.
Quel hôpital dessert El Puerto de Santa María ?+
L'affectation n'est pas publiée. La carte des soins primaires du SAS place la ville dans le Distrito de Atencion Primaria Bahia de Cádiz-La Janda et la Zona Basica de Salud Puerto de Santa María. Les dossiers de l'EASP pour trois centres de soins primaires locaux, Casa del Mar, Doctor Federico Rubio et Puerto de Santa María Sur, mentionnent bien le district et la zone mais laissent le champ du centre de référence vide. SIMA dénombre cinq centres de santé et deux consultorios en 2025. Nous ne nommons pas d'hôpital sur la seule base de la proximité.
Quel est le climat à El Puerto de Santa María ?+
Nous ne pouvons pas vous donner de chiffres. L'AEMET ne publie les normales climatiques que pour ses « estaciones principales », et aucune n'est située dans cette municipalité ; les stations avec historique dans la province de Cádiz sont à Cádiz, à l'aéroport de Jerez de la Frontera et à Tarifa. Emprunter les normales d'une ville voisine reviendrait à afficher un chiffre qui n'est pas celui d'El Puerto, nous avons donc choisi de ne pas inclure de tableau climatique. Si vous avez besoin de données pour un usage spécifique, les pages des stations de Cádiz et de l'aéroport de Jerez sont les sources publiées les plus proches.
Combien de résidents étrangers vivent à El Puerto de Santa María ?+
Le registre municipal (padron) du 1er janvier 2025 dénombrait 4 141 ressortissants étrangers sur 89 983 résidents, soit moins d'un sur vingt. La nationalité la plus représentée est celle des États-Unis, avec environ un résident étranger sur huit, ce qui correspond à près de cinq cents personnes. Cette fraction se rapporte à la population étrangère, et non à l'ensemble de la ville. SIMA ne publie que la nationalité principale au niveau municipal, nous ne pouvons donc pas dire qui arrive en deuxième position. Aucune source que nous puissions citer n'explique pourquoi les Américains sont majoritaires ici.
Y a-t-il des écoles internationales ou britanniques à El Puerto de Santa María ?+
Aucune n'a été identifiée à partir d'une source nommée, et la recherche n'a pas été menée à son terme, nous n'affirmons donc ni leur existence ni leur absence. Ce qui est publié est le décompte des centres par SIMA pour l'année 2023-2024 : 42 pour la petite enfance, 25 pour le primaire, 19 pour le secondaire obligatoire, 10 pour le bachillerato, 8 pour la formation professionnelle de degré moyen, 9 pour le degré supérieur, et 10 centres d'éducation pour adultes. Un centre proposant plusieurs niveaux peut être compté dans chaque catégorie, ces chiffres ne s'additionnent donc pas pour donner un nombre total d'écoles.
Quel aéroport dessert El Puerto de Santa María ?+
L'aéroport de Jerez, qui se trouve dans la municipalité voisine de Jerez de la Frontera et possède une gare sur la ligne C1 du réseau Cercanías. Des trains en provenance de l'Aeropuerto de Jerez figuraient sur le tableau des arrivées d'El Puerto le 31 août 2026. Aena fait état de 32 liaisons en 2025 et d'environ 885 000 passagers, en baisse par rapport aux 950 000 de 2024. Sa page de destinations non datée mentionne Londres Gatwick, Londres Stansted, Manchester, Birmingham, Leeds Bradford, Madrid, Barcelone et plusieurs villes allemandes. Nous n'indiquons pas de temps de trajet depuis El Puerto.
El Puerto de Santa María est-elle vraiment une ville de xérès ?+
Oui, légalement. Le cahier des charges de la DO Jerez-Xérès-Sherry, daté du 8 août 2013, stipule que les vins protégés par l'appellation doivent être élevés dans des bodegas situées à Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María ou Sanlúcar de Barrameda. La même section ajoute que les vins de cépage Moscatel peuvent également être élevés à Chipiona et Chiclana de la Frontera, la délimitation est donc moins nette que ce que l'histoire des trois villes laisse entendre. El Puerto fait également partie de la zone de production élargie. Le registre de l'AOP du ministère ne publie ni la superficie du vignoble, ni le nombre de bodegas, ni le volume de production ; nous ne pouvons donc pas évaluer le poids du xérès dans l'économie locale.
Quels sont les coûts d'achat de propriété à El Puerto de Santa María ?+
Pour un achat immobilier à El Puerto de Santa María, prévoyez la taxe de transfert de propriété (ITP) de 7 %, plus environ 3-4 % de frais de notaire, d'enregistrement foncier et d'avocat. La commission d'agence est normalement payée par le vendeur. Sur la péninsule et aux Baléares, les logements neufs paient la TVA (IVA) de 10 % plus le droit de timbre AJD au lieu de l'ITP. Les droits de mutation sont fixés par Andalucía et non au niveau national, et des taux réduits peuvent s'appliquer pour une résidence principale ou de jeunes acheteurs.
Quels sont les coûts continus de possession d'une propriété à El Puerto de Santa María ?+
Les coûts annuels de possession de propriété à El Puerto de Santa María comprennent l'IBI (taxe foncière) de 0,4 à 1,1% de la valeur cadastrale, les frais de communauté (pour les appartements), la taxe de collecte des ordures (basura), les factures de services publics et l'assurance de propriété. Prévoyez environ 2 à 4% de la valeur de la propriété par an pour tous les coûts courants. L'IBI est fixé par la mairie de El Puerto de Santa María dans une fourchette nationale, il est donc municipal et non régional.
Quelles taxes dois-je payer lors de la vente d'une propriété à El Puerto de Santa María ?+
Lors de la vente d'une propriété à El Puerto de Santa María, vous payez l'impôt sur les plus-values (plusvalía) sur le bénéfice à des taux de 19 à 26% selon le montant du gain. Les non-résidents ont 3% du prix de vente retenu à la finalisation. Vous pouvez également payer l'impôt municipal sur les plus-values. Des exemptions de résidence principale peuvent s'appliquer pour les résidents de plus de 65 ans. L'impôt sur la plus-value est national, il est donc identique en Andalucía et dans le reste de l'Espagne. La plusvalia municipal est fixée par la mairie de El Puerto de Santa María et connaît deux méthodes de calcul depuis la réforme de 2021, demandez à votre avocat laquelle vous est plus favorable.
Puis-je encore obtenir un Golden Visa en achetant un bien en Espagne ?+
Non. L'Espagne a supprimé la voie d'investissement immobilier du Golden Visa en avril 2025, acheter à El Puerto de Santa María n'ouvre donc plus de droit au séjour. Les acheteurs hors UE qui souhaitent vivre en Espagne demandent un titre distinct, le plus souvent le visa non lucratif (justificatif de revenus et assurance santé privée) ou le visa nomade numérique (travail à distance pour des clients non espagnols). Demandez à un avocat en droit des étrangers quelle voie correspond à votre situation avant d'acheter.
Taux des droits de mutation au mois d'août 2026. Les taux sont fixés par communauté autonome et évoluent. Faites confirmer les chiffres actuels par un avocat ou un conseiller fiscal espagnol avant de budgétiser.
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