Valdelagrana
270.000 - 640.000 €Indicatieve prijzenDe prijzen liggen boven de gemeentelijke vraagprijs.
Strand
89.983
Inwoners
4.6%
Buitenlandse inwoners
€ 2.960
Gem. €/m²
Bijgewerkt 19 sep 2026Hoe wij onze data verzamelen →
Wonen in El Puerto de Santa María
El Puerto de Santa María is een stad met circa negentigduizend inwoners aan de Baai van Cádiz, gelegen aan de Cercanías-lijn C1 tussen Cádiz en Jerez. Het is een van de drie gemeenten waar DO Jerez-Xérès-Sherry-wijnen moeten rijpen, al mag Moscatel ook in Chipiona en Chiclana rijpen. Voor een koper is vooral het tempo van de markt van belang. De vraagprijzen per vierkante meter stegen in het jaar tot en met juli 2026 met bijna een vijfde, maar lagen nog steeds ongeveer een tiende onder het niveau van Cádiz-stad.
Het bevolkingsregister telde op 1 januari 2025 89.983 inwoners, van wie 4.141 buitenlanders, oftewel minder dan één op de twintig. De grootste nationaliteit is die van de Verenigde Staten: met zo'n vijfhonderd personen vormen zij ruwweg één op de acht van deze buitenlandse inwoners. Dat is een aandeel van de buitenlandse bevolking, niet van de stad als geheel. Dat Amerikanen de grootste groep buitenlanders vormen is ongebruikelijk voor deze kust, en een verklaring hiervoor is niet te vinden. SIMA publiceert alleen de grootste nationaliteit.
Valdelagrana is de duurste wijk. De prijs per vierkante meter ligt er bijna twee keer zo hoog als in El Juncal-Vallealto en steeg in een jaar tijd met ongeveer een vijfde, terwijl de prijzen in El Juncal-Vallealto juist daalden. Er zijn twee belangrijke hiaten. De gemeente heeft geen AEMET-weerstation en daarom ontbreekt een klimaattabel. Verder is niet gepubliceerd welk ziekenhuis als referentieziekenhuis dient.
Het oordeel
Eerlijk bekeken, beide kanten.
De voordelen zijn echt. De nadelen ook. Beide wegen zwaarder dan een brochure toegeeft.
Wat pleit voor
Een functionerende spoorlijn, op de dag zelf gecontroleerd
Het aankomstbord van Adif voor station Puerto Santa María toonde op 31 augustus 2026 vijfentwintig aankomsten van de Cercanías C1-lijn uit Cádiz, Jerez de la Frontera en Aeropuerto de Jerez. Er was geen melding van werkzaamheden of vervangend busvervoer op het traject.
Goedkoper per vierkante meter dan de stad Cádiz
De gemeentelijke vraagprijs op Idealista in juli 2026 ligt ongeveer een tiende onder die van de stad Cádiz. De wijk Centro ligt ruwweg een kwart onder het gemiddelde van El Puerto zelf, en El Juncal-Vallealto ligt er ongeveer een derde onder.
Een van de steden voor sherryrijping
De regels van DO Jerez-Xérès-Sherry schrijven voor dat de rijping moet plaatsvinden in bodega's in Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María of Sanlúcar de Barrameda. Er is één uitzondering: Moscatel-wijnen mogen ook rijpen in Chipiona en Chiclana de la Frontera. El Puerto ligt ook in het productiegebied.
Luchthaven Jerez ligt aan dezelfde spoorlijn
De aankomsten van de C1-lijn in El Puerto omvatten treinen vanaf Aeropuerto de Jerez. Aena meldt 32 routes vanaf Jerez in 2025 en ongeveer 885 duizend passagiers in dat jaar. Op de ongedateerde lijst met bestemmingen staan Britse, Duitse en Spaanse steden.
Volledig onderwijsaanbod en lokale gezondheidscentra
SIMA telt voor 2023-2024 42 centra voor kleuteronderwijs, 25 voor basisonderwijs, 19 voor voortgezet onderwijs en 10 voor bachillerato, plus beroeps- en volwassenenonderwijs. Verder zijn er in 2025 vijf gezondheidscentra en twee ‚consultorios’. Dit zijn tellingen per niveau, geen totaalaantal.
Wat pleit tegen
Geen weerstation, dus geen klimaattabel
AEMET heeft geen ‚estación principal’ in de gemeente. De dichtstbijzijnde bemande stations bevinden zich in Cádiz en op de luchthaven van Jerez. We nemen hun klimaatnormalen niet over, dus er staan geen temperatuur- of neerslagcijfers op deze pagina.
Het referentieziekenhuis is niet openbaar
El Puerto ligt in het eerstelijnszorgdistrict Bahía de Cádiz-La Janda, ‚Zona Básica de Salud Puerto de Santa María’. We hebben drie EASP-dossiers van de eerstelijnszorg doorgenomen, maar geen daarvan vermeldt een referentieziekenhuis. We kunnen dus niet zeggen welk ziekenhuis de inwoners bedient.
Voor twee van de zes wijken is geen prijs gepubliceerd
Crevillet-Pinar Alto en Vistahermosa-Fuentebravia verschijnen in de wijkkiezer van Idealista, maar hebben geen prijsvermelding voor juli 2026. Een koper moet daar uitgaan van het gemeentelijk gemiddelde, dat door Valdelagrana omhoog wordt getrokken.
Een snelle markt die niet overal stijgt
Het gemeentecijfer steeg in een jaar tijd met bijna een vijfde. Valdelagrana en Cuatro Pinos stegen elk met ongeveer een vijfde, maar El Juncal-Vallealto daalde in datzelfde jaar. Het risico is dat u het gemiddelde betaalt voor de verkeerde wijk.
Alleen Cercanías is aangetoond, geen dienstregeling
Elke trein op het stationsbord was een C1. Noch Adif, noch Renfe publiceert frequenties, reistijden of de eerste en laatste treinen in de door ons geraadpleegde documenten. De afgedrukte openingstijden van het station zijn die van het gebouw, niet van de treindiensten.
Van de redactie
Waar u misschien beter af bent
El Puerto de Santa María is geschikt voor kopers die een authentieke Spaanse stad met een spoorverbinding zoeken. De prijzen liggen lager dan in de stad Cádiz en de buitenlandse gemeenschap is te klein om het karakter van de stad te beïnvloeden. Het is geen toeristische badplaats. De markt is in een jaar tijd met bijna een vijfde gestegen. Wie een rustigere markt, de sfeer van een kustdorp of een openbaar toegewezen ziekenhuis zoekt, kan beter de alternatieven overwegen. De stad Cádiz is duurder per vierkante meter en de prijzen stegen er in een jaar met minder dan een tiende. Cádiz heeft een AEMET-station, de lijnen C1 en T1, en een openbaar referentieziekenhuis: Hospital Universitario Puerta del Mar. Jerez de la Frontera, landinwaarts gelegen, is ongeveer een derde goedkoper per vierkante meter dan El Puerto. De stad heeft Larga Distancia- en Media Distancia-treinen naast de C1-lijn, en de luchthaven ligt binnen de gemeentegrenzen. Conil de la Frontera is ongeveer een kwart duurder en heeft geen station. Ongeveer zeven op de honderd inwoners zijn buitenlands, voornamelijk Duitsers. In Zahara de los Atunes, een plaats in de gemeente Barbate, daalden de vraagprijzen gedurende het jaar licht. Ook deze plaats heeft geen station. Als de treinverbinding en de prijs de belangrijkste factoren zijn, is El Puerto een goede keuze.
El Puerto de Santa María op de kaart
Leefdata
Woningmarkt
€ 2.960
/m²
+18,5% op jaarbasis
Bijgewerkt 31 aug 2026
Bereikbaarheid
JEREZ VLIEGVELD
Jerez · XRY
0+ directe routes
Directe vluchten
AsturiasBarcelona-El PratBerlin-BrandenburgBilbaoBirminghamBrussels
Gemeenschap
4.6%
Buitenlandse inwoners
jaarlijkse volkstelling van INE, op basis van nationaliteit, 1 januari 2025
Meest voorkomende nationaliteit onder buitenlandse inwoners: Verenigde Staten, 12.1%
gemeenteregister van IECA/SIMA, op basis van nationaliteit, 1 januari 2025
Voorzieningen
0
Int. scholen
Wijken van El Puerto de Santa María
Waar u kunt wonen en wat u per prijsklasse kunt verwachten.
Ctra Sanlúcar - Zona Cuatro Pinos
170.000 - 410.000 €Indicatieve prijzenDe prijs ligt boven de gemeentelijke vraagprijs en de prijsontwikkeling volgt op jaarbasis het tempo van de gemeente.
Woonwijk
Centro
170.000 - 390.000 €Indicatieve prijzenDe prijs ligt onder de gemeentelijke vraagprijs.
CentraalHistorisch
El Juncal - Vallealto
140.000 - 330.000 €Indicatieve prijzenDe prijs ligt onder de gemeentelijke vraagprijs en is op jaarbasis gedaald, terwijl de prijzen in de gemeente stegen.
Veelgestelde vragen over El Puerto de Santa María
Eerlijke antwoorden op de vragen die kopers echt stellen.
Is er een treinstation in El Puerto de Santa María?+
Ja. Adif vermeldt Puerto Santa María, stationscode 51400, op de Cercanías C1-lijn tussen Cádiz en Jerez de la Frontera. Het aankomstbord toonde op 31 augustus 2026 vijfentwintig aankomsten, allemaal C1, vanuit Cádiz, Jerez de la Frontera en Aeropuerto de Jerez. De lijn was dus in bedrijf als spoorlijn zonder vervangend busvervoer. Op de informatiepagina van Adif stond niets dat het traject beïnvloedde. Frequentie, reistijden en de eerste en laatste diensten worden niet gepubliceerd in de door ons geraadpleegde bronnen, dus die vermelden we niet.
Wat is de duurste wijk van El Puerto de Santa María?+
Valdelagrana, volgens de cijfers van juli 2026. De vierkantemeterprijs ligt er ongeveer een kwart boven het gemeentelijk gemiddelde en is bijna twee keer zo hoog als in El Juncal-Vallealto, de goedkoopste wijk met prijsvermelding. Valdelagrana steeg gedurende het jaar ook het meest in prijs, met ongeveer een vijfde, terwijl El Juncal-Vallealto de enige wijk met prijsvermelding was waar de prijzen daalden. Centro en Carretera Sanlúcar-Zona Cuatro Pinos liggen onder het gemeentelijk gemiddelde. Twee andere wijken, Crevillet-Pinar Alto en Vistahermosa-Fuentebravia, worden vermeld maar hebben geen prijsopgave.
Welk ziekenhuis bedient El Puerto de Santa María?+
De toewijzing is niet openbaar. De kaart van de eerstelijnszorg van SAS plaatst de stad in het ‚Distrito de Atención Primaria Bahía de Cádiz-La Janda’ en de ‚Zona Básica de Salud Puerto de Santa María’. De EASP-dossiers voor drie lokale eerstelijnszorgcentra (Casa del Mar, Doctor Federico Rubio en Puerto de Santa María Sur) vermelden het district en de zone, maar laten het veld voor het referentiecentrum leeg. SIMA telt in 2025 vijf gezondheidscentra en twee ‚consultorios’. We noemen geen ziekenhuis op basis van nabijheid.
Hoe is het klimaat in El Puerto de Santa María?+
We kunnen u geen cijfers geven. AEMET publiceert klimaatnormalen alleen voor zijn ‚estaciones principales’, en geen daarvan bevindt zich in deze gemeente. De bemande stations in de provincie Cádiz zijn Cádiz, de luchthaven van Jerez de la Frontera en Tarifa. Het overnemen van de normalen van een buurgemeente zou een getal op de pagina plaatsen dat niet van El Puerto is, dus laten we de klimaattabel weg. Als u gegevens nodig heeft voor een specifiek doel, zijn de stationspagina's van Cádiz en de luchthaven van Jerez de dichtstbijzijnde gepubliceerde bronnen.
Hoeveel buitenlandse inwoners heeft El Puerto de Santa María?+
Volgens de ‚padron’ (het bevolkingsregister) waren er op 1 januari 2025 4.141 buitenlanders op 89.983 inwoners, minder dan een op de twintig. De grootste groep wordt gevormd door Amerikanen: met ongeveer vijfhonderd personen maken zij ruwweg een op de acht van de buitenlandse inwoners uit. Deze fractie heeft betrekking op de buitenlandse bevolking, niet op de hele stad. SIMA publiceert alleen de grootste nationaliteit op gemeentelijk niveau, dus we kunnen niet zeggen wie op de tweede plaats komt. Geen enkele bron die we kunnen aanhalen, verklaart waarom Amerikanen hier de grootste groep vormen.
Zijn er internationale of Britse scholen in El Puerto de Santa María?+
Er is geen internationale of Britse school geïdentificeerd uit een met naam genoemde bron, en de zoekopdracht is niet tot een conclusie gekomen. We beweren dus niet dat er wel of geen is. Wat wel is gepubliceerd, is de telling van centra door SIMA voor het jaar 2023-2024: 42 voor kleuteronderwijs, 25 voor basisonderwijs, 19 voor verplicht voortgezet onderwijs, 10 voor bachillerato, 8 voor middelbaar beroepsonderwijs, 9 voor hoger beroepsonderwijs en 10 voor volwassenenonderwijs. Een centrum dat meerdere niveaus aanbiedt, kan op elk niveau worden meegeteld, dus deze cijfers kunnen niet worden opgeteld tot een totaal aantal scholen.
Welke luchthaven bedient El Puerto de Santa María?+
Luchthaven Jerez, gelegen in de naburige gemeente Jerez de la Frontera, met een station aan de Cercanías C1-lijn. Treinen vanaf Aeropuerto de Jerez verschenen op 31 augustus 2026 op het aankomstbord van El Puerto. Aena meldt 32 routes in 2025 en ongeveer 885 duizend passagiers, een daling ten opzichte van 950 duizend in 2024. Op de ongedateerde pagina met bestemmingen staan London Gatwick, London Stansted, Manchester, Birmingham, Leeds Bradford, Madrid, Barcelona en verschillende Duitse steden. We vermelden geen reistijd vanaf El Puerto.
Is El Puerto de Santa María echt een sherrystad?+
Ja, wettelijk gezien. De ‚pliego de condiciones’ van de DO Jerez-Xérès-Sherry, gedateerd 8 augustus 2013, stelt dat beschermde wijnen moeten rijpen in bodega's in Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María of Sanlúcar de Barrameda. Dezelfde sectie voegt toe dat wijnen van de Moscatel-druif ook mogen rijpen in Chipiona en Chiclana de la Frontera, dus de grens is minder scherp dan het verhaal van de drie steden doet vermoeden. El Puerto ligt ook in het bredere productiegebied. Het DOP-register van het ministerie publiceert geen wijngaardoppervlakte, aantal bodega's of productievolume, dus we kunnen de plaats van sherry in de lokale economie niet kwantificeren.
Wat zijn de kosten van het kopen van onroerend goed in El Puerto de Santa María?+
Bij het kopen van een woning in El Puerto de Santa María rekent u op overdrachtsbelasting (ITP) van 7%, plus ongeveer 3-4% aan notaris-, kadaster- en juridische kosten. De makelaarscommissie wordt normaal door de verkoper betaald. Op het vasteland en de Balearen betaalt nieuwbouw 10% btw (IVA) plus AJD-zegelrecht in plaats van ITP. De overdrachtsbelasting wordt vastgesteld door Andalucía en niet landelijk, en er kunnen lagere tarieven gelden voor een hoofdverblijf en voor jongere kopers.
Wat zijn de lopende kosten van het bezitten van onroerend goed in El Puerto de Santa María?+
Jaarlijkse eigendomskosten in El Puerto de Santa María omvatten IBI (onroerendgoedbelasting) van 0,4-1,1% van de kadastrale waarde, gemeenschapskosten (voor appartementen), vuilnisbelasting (basura), nutsvoorzieningen en opstalverzekering. Begroot ongeveer 2-4% van de waarde van het onroerend goed per jaar voor alle lopende kosten. De IBI wordt vastgesteld door de gemeente El Puerto de Santa María binnen een landelijke bandbreedte, dus die is gemeentelijk en niet regionaal.
Welke belastingen betaal ik bij het verkopen van onroerend goed in El Puerto de Santa María?+
Bij het verkopen van onroerend goed in El Puerto de Santa María, betaalt u vermogenswinstbelasting (plusvalía) over de winst tegen tarieven van 19-26% afhankelijk van het winstbedrag. Niet-ingezetenen hebben 3% van de verkoopprijs ingehouden bij oplevering. U kunt ook gemeentelijke vermogenswinstbelasting betalen. Vrijstellingen voor hoofdverblijf kunnen van toepassing zijn voor ingezetenen ouder dan 65 jaar. Vermogenswinstbelasting is landelijk, dus in Andalucía geldt hetzelfde als in de rest van Spanje. De plusvalia municipal wordt vastgesteld door de gemeente El Puerto de Santa María en kent sinds de hervorming van 2021 twee rekenmethodes, vraag uw advocaat welke voor u gunstiger is.
Kan ik nog een Golden Visa krijgen door vastgoed te kopen in Spanje?+
Nee. Spanje heeft de vastgoedroute van de Golden Visa in april 2025 afgeschaft, dus kopen in El Puerto de Santa María geeft geen verblijfsrecht meer. Kopers van buiten de EU die in Spanje willen wonen vragen een apart verblijfsvisum aan, meestal het non-lucratieve visum (inkomensbewijs en particuliere ziektekostenverzekering) of het digital nomad visum (werk op afstand voor niet-Spaanse opdrachtgevers). Vraag een immigratieadvocaat welke route bij u past voordat u koopt.
Overdrachtsbelastingtarieven per augustus 2026. Tarieven worden per autonome regio vastgesteld en veranderen. Laat de actuele cijfers bevestigen door een Spaanse advocaat of belastingadviseur voordat u gaat rekenen.
Eerlijke lokale gidsen
De voor- en nadelen van elke plaats, met cijfers en bronnen over prijzen, klimaat en kosten.
Uw eigen gratis dashboard
Uw woningzoektocht, opgeslagen steden, hypotheekcalculator en een stappenplan voor het kopen, van uw eerste zoekopdracht tot de sleuteloverdracht.
Makelaars en eigenaren komen naar u toe
Lokale makelaars die uw taal spreken, en eigenaren die hun eigen woning verkopen, nemen contact met u op over woningen die bij uw zoekopdracht passen.
U houdt de regie
Makelaars en eigenaren vragen eerst om contact. Uw contactgegevens worden alleen gedeeld met de mensen die u accepteert.
Gids voor buitenlandse kopers
Nieuw in het kopen van vastgoed in Spanje?
Onze uitgebreide gids behandelt alles wat buitenlandse kopers moeten weten - van NIE-nummers tot hypotheken en juridische vereisten.
Hypotheekcalculator
Bereken uw spaanse hypotheek
Gebruik onze gratis hypotheekcalculator om maandelijkse betalingen te schatten, leningsscenario's te vergelijken en de werkelijke kosten van kopen in Spanje te begrijpen.